Decydując się na budowę domu większość ludzi nie ma pojęcia od czego zacząć, z czym wiąże się budowa i jakie wyzwanie przed nimi stoi. Dlatego postanowiłam rozprawić się z tematem od podstaw i podzielić swoją wiedzą, doświadczeniem i spostrzeżeniami. Rozpracowanie tego złożonego zagadnienia postanowiłam rozpocząć od przedstawienia pierwszych etapów, którymi są: kupno działki oraz wybór projektu lub architekta.
Co było najpierw, jajko czy kura?
Podejmując decyzję o budowie domu od razu napotykamy na pierwszy problem- co zrobić najpierw- szukać działki czy projektu? Odpowiedź na to pytanie nigdy nie będzie jednoznaczna i zależy od wielu indywidualnych czynników.
Przede wszystkim należy pamiętać, że gotowe projekty domów jednorodzinnych są zazwyczaj tworzone w taki sposób, że garaż i wejście do domu znajdują się od strony północnej. Sugerują tym samym, że od tej strony znajduje się droga dojazdowa do domu- dlaczego to ważne, opiszę w kolejnym wpisie.
Jeśli mamy pewność, że będziemy wybierać jeden z projektów gotowych, to warto najpierw wybrać przynajmniej kilka spełniających nasze oczekiwania. Następnie szukając działki, zawsze weryfikować, czy spełnia ona wymagania, które stawiają nasze wybrane projekty. O tym jak to sprawdzić i czym się kierować też na pewno napiszę w kolejnym wpisie.
A co w przypadku jeśli nie mamy zielonego pojęcia o tym czy zdecydujemy się na projekt gotowy, czy na indywidualny? Ani zupełnie nie wiemy czego chcemy- jakiej działki i gdzie? Poniżej przygotowałam krótki przewodnik.
Gdzie znajdę działkę dla siebie?
Zazwyczaj szukając działek, podróżujemy po mapie na różnych portalach z ofertami sprzedaży i wydaje nam się, że większość z nich wygląda tak samo. Na dodatek im bardziej szukamy, tym bardziej nie wiemy od czego właściwie zależy ich cena i czym się różnią. Ostatecznie zamiast skupić się na własnych potrzebach, oglądamy wszystkie oferty, niekiedy zupełnie przypadkowych działek, w przypadkowych lokalizacjach i zastanawiamy się gdzie ja właściwie powinienem mieszkać?
Chcąc trochę uprościć temat i rozwiać część wątpliwości przygotowałam kilka pytań:
- czy potrzebuję domu z wieloma sypialniami o dużych powierzchniach pomieszczeń?
- czy będę w stanie stawić czoła dużej ilości biurokracji?
- czy chcę mieć dom na uboczu, z dala od ludzi i zgiełku?
- czy potrzebuję dużego ogrodu (na uprawianie ogródka, sadzenie drzew)
- czy lubię prace w ogródku (koszenie, pielenie, sadzenie, grabienie liści etc.)
- czy ważny jest dla mnie dostęp do komunikacji miejskiej, bliskość szkół, przedszkoli i sklepów?
- czy posiadam dzieci w wieku szkolnym/przedszkolnym lub młodsze?
- czy chcę mieszkać w luksusowej okolicy lub utrzymywać bliskie relacje z sąsiadami (wspólne spotkania, grille)?
- czy potrzebuję w domu światłowodu?
- czy wygodne jest dla mnie używanie schodów w domu?
* czy w przyszłości moja odpowiedź na któryś z powyższych punktów może się zmienić?
Pytania podzieliłam na dwie grupy. Pierwsze pięć to pytania sprawdzające jak bardzo chcesz mieszkać pod miastem. Drugie pięć to pytania sprawdzające jak bardzo powinieneś mieszkać w obrębie miasta. Jeśli Twoje odpowiedzi w którejś z grup przeważają, to z całą pewnością, powinieneś szukać mieszkania w takiej okolicy.
Zawsze jest jakieś ALE!
Na koniec ankiety dodałam gwiazdkę, bo uważam, że ZAWSZE na pierwszym miejscu należy stawiać własne potrzeby (a nie na przykład „dobre rady” rodziny czy przyjaciół), ale nie należy zapominać, że nasza sytuacja życiowa może ulec zmianie w czasie. Musimy pamiętać o tym, że samo kupno działki zajmuje dość sporo czasu, a do tego dochodzi budowa i wykańczanie wnętrz. Co za tym idzie- jeśli nie masz aktualnie dzieci, to nie znaczy, że nigdy nie będziesz, to może się stać nawet tuż przed końcem budowy 😉 Z kolei jeśli uważasz, że średnio radzisz sobie z biurokracją, to wcale nie znaczy, że ten jeden raz nie będziesz chciał się troszkę poświęcić.
Na czym tak naprawdę Ci zależy?
Oczywiście, ta pierwsza ankieta, to dopiero wierzchołek góry lodowej. Kiedy już wiemy, gdzie właściwie powinniśmy szukać działki, musimy się skupić na tym jak znaleźć taką odpowiednią do naszych potrzeb. Teren w którym kupimy działkę niejednokrotnie będzie determinował możliwości jakie posiadamy przy budowie domu. Działki na terenach miejskich charakteryzują się mniejszymi rozmiarami, często objęte są planami miejscowymi i dość często wymagają rozbiórek stojących na nich budynków. Ich zaletą jest jednak to, że są w pełni uzbrojone, dobrze skomunikowane i najczęściej dostępne w bardziej luksusowych dzielnicach. Jednym zdaniem- tereny miejskie determinują wygląd i wielkość naszych domów, ale bardzo ułatwiają podejmowanie decyzji.
Z kolei działki poza miastem mają większe rozmiary i rzadziej objęte są miejscowymi planami co daje większą swobodę w kreowaniu bryły budynku. Jednocześnie podmiejskie tereny nie zawsze są uzbrojone, a przed budową może być wymagane np. odrolnienie. Nie wspominając już o tym, że czasami nie wystarczy chęć obecnego właściciela do sprzedaży, bo o zgodę na zakup musimy się starać w wielu urzędach np. Wodach Polskich czy Lasach Państwowych. To może wydłużyć procedurę zakupu nawet o kilka miesięcy.
Oczywiście w budownictwie nic nie jest regułą więc nawet jeśli przygotujesz się na najgorsze, to najwyżej miło się zaskoczysz 😉 Odradzam natomiast przygotowywanie się na najlepsze w budownictwie, to prawie nigdy się nie spełnia 😉
Kupno działki- informacje prawne.
Jeśli mamy już wybrany obszar wokół którego szukamy działki, to musimy się skupić na kwestiach formalnych.
W takich wypadkach moja strategia jest taka: najpierw na TEJ stronie sprawdzam czy dla wybranego przeze mnie obszaru dostępny jest MPZP. Jeśli akurat jest, to weryfikuję informacje dotyczące wielkości działek oraz o dopuszczalnym rodzaju i wielkości zabudowy.
Następnie na DRUGIEJ stronie (wiele gmin posiada swoje portale z analogicznymi informacjami) sprawdzam wszystkie dane o przyłączach i aktualnym statusie działki. Sprawdzam te informacje również dla działek sąsiadujących. Warto pamiętać aby koniecznie zweryfikować, czy działka oznaczona jest jako leśna i jak daleko od lasu się znajduje1. To najczęściej spotykany przeze mnie błąd podczas wyboru działki.
Ważnym czynnikiem, który powinniśmy mieć na uwadze kupując działkę, jest też obecność urządzeń i obiektów budowlanych firm typu PGE czy PGNiG. Do tej pory ani razu nie spotkałam się z tym, aby którakolwiek z tych i pokrewnych spółek zgodziła się na usunięcie lub przesunięcie swoich obiektów z terenów na których się znajdują. Z tego powodu uważam, że nie ma najmniejszego sensu kupować działek, które są w ten sposób obciążone. Pamiętajcie, że linie wysokiego napięcia mają też swój pas ochronny- więc nawet jeśli na naszej działce sama linia się nie znajduje, to nie znaczy, że nie będzie na nią oddziaływać właśnie poprzez pas ochronny.
Pamiętaj też, że jeśli na danym terenie nie ma MPZP, to należy sprawdzić studium zagospodarowania terenu. Znajdują się tam informacje o planowanych inwestycjach, np. o budowach dróg szybkiego ruchu. Warto to sprawdzić, aby uniknąć uciążliwego sąsiedztwa.
W skrócie:
W przypadku terenów miejskich sprawa wydaje się prosta- najpierw sprawdź jakie media są dostępne na działce i skup się na zapoznaniu z MPZP (jeśli istnieje). Znajdziesz tam wszystkie informacje dotyczące tego jaki budynek możesz na danej działce wybudować. W przypadku braku MPZP zazwyczaj urzędy podchodzą luźniej do wyglądu i jedyne przepisy, jakie będą Cię obowiązywać, to te związane z prawem budowlanym- a tym zajmie się już architekt w trakcie budowy2.
Tereny podmiejskie to już cięższy orzech do zgryzienia. Oczywiście wiele gmin posiada już MPZP, co też często jest dla kupującego ułatwieniem. Wielu sprzedających, przed sprzedażą, zatroszczyło się już o dostęp działki do mediów itp.
Schody zaczynają się przypadku kiedy nie ma MPZP, a sprzedający nie dostarcza informacji o mediach lub nie pozwala na wykonanie badań geologicznych gruntu. Zazwyczaj dzieje się tak kiedy ktoś chce zataić przed nami niekorzystne informacje. Wtedy na pewno nie decydowałabym się na zakup bez konsultacji ze specjalistą.
Na koniec chciałabym zaznaczyć, że innymi ważnymi kwestiami, na które należy zwrócić uwagę są: służebność, dostęp do drogi publicznej lub rodzaj udziału w drodze wspólnej. Na pewno kiedyś jeszcze odniosę się do tych zagadnień.
Mam informacje o działce, ale nie wiem co z nimi zrobić?
Nie mogłabym napisać nic innego jak to, że polecam konsultacje z architektem. Jeśli jednak nie chcesz robić tego, na tak wczesnym etapie jakim jest zakup działki, to najpierw zapoznaj się z prawem budowlanym i wszystkimi niezbędnymi informacjami dotyczącymi budowy domu. Poniżej przygotowałam małą ściągę, która (mam nadzieję) pozwoli Ci się odnaleźć podczas wyboru i decyzji o kupnie działki.
Checklista. Czyli konkretna ścieżka, która pomoże Ci w kupnie działki.
- Wybierasz działkę w mieście czy poza nim?
- Zdecydujesz się na projekt indywidualny czy gotowy?
- Czy wiesz jaki jest idealne położenie domu względem stron świata?
- Czy wielkość wybranej działki pozwala na budowę wybranego przez Ciebie domu?
- Czy dla wybranej działki jest dostępne MPZP lub WZ?
- Czy dane MPZP lub WZ spełnia Twoje wymagania względem budowy wymarzonego domu?
- Czy teren działki nie znajduje się na terenie ochrony konserwatorskiej lub innej specjalistycznej?
- Czy teren działki nie znajduje się na terenach zalewowych?
- Czy na terenie działki lub w jej otoczeniu znajduje się las? W jakiej odległości?
- W jakiej odległości od działki znajdują się budynki drewniane? (Jeśli są w okolicy)
- Czy na terenie działki znajdują się budynki do rozbiórki? Jaki to rodzaj budynków?
- Czy na terenie działki, lub w jej najbliższym sąsiedztwie są słupy bądź linie wysokiego napięcia?
- Czy na terenie działki są budynki lub urządzenia związane z działalnością PGE lub PGNiG?
- Czy jest dostęp do drogi?
- Jaka droga prowadzi do działki (publiczna czy prywatna).
- Jeśli do działki prowadzi droga prywatna, to jaki jest jej rodzaj własności?
- Czy działka ma narzuconą służebność lub czy droga prowadząca do działki jest drogą na zasadzie służebności?
- Jaki jest to rodzaj drogi (utwardzona/gruntowa)?
- Czy działka ma dostęp do mediów lub czy są w pobliżu (prąd, woda, kanalizacja, Internet, gazociąg)?
- Które z powyższych mediów są dla Ciebie ważne, a z których jesteś w stanie zrezygnować?
- Czy działka wymaga budowy szamba lub studni?
- Czy zagospodarowanie działek sąsiednich pozwala na budowę szamba lub studni?
- Czy możesz zlecić, lub są dostępne badania geologiczne gruntu dla interesującej Cię działki?
Pamiętaj też, że część z tych przepisów obowiązuje Cię nie tylko w obrębie działki, ale również w relacji Twojej budowy do sąsiadów.
Uff! To już prawie koniec. Jeszcze tylko kilka słów o „reformie przestrzennej”.
MPZP a Gminne Standardy Urbanistyczne.
Poza znajomością Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, które uchwalane jest raz na kilka lat i aby je zmienić potrzeba najpierw zmiany Miejscowego Studium Uwarunkowań Przestrzennych, od tego roku w niektórych gminach mogą obowiązywać Gminne Standardy Urbanistyczne. Są to uchwały, a zatem ich droga legislacyjna jest szybsza i nie będzie dostępna na rzadko aktualizowanych stronach typu geoportal.
Jednak znajomość uchwał będzie obowiązywała każdego inwestora. Oczywiście żadna uchwała nie może stać w kontrze do MPZP, ale zawsze należy ją zweryfikować w przypadku braku MPZP.
Mam nadzieję, że ten dość szczegółowy wpis pozwoli Ci kupić idealną działkę, a następnie wybudować wymarzony dom. Natomiast jeśli nadal masz wątpliwości to przypominam, że zawsze możesz umówić się na konsultacje z architektem. Niejednokrotnie słyszałam o zawiedzionych właścicielach działek, którzy dopiero od architekta dowiadywali się, że na wymarzonej działce nie postawią domu. Nie tylko takie wymarzonego, ale żadnego! Skoro można sobie oszczędzić tego zawodu, to dlaczego nie spróbować?
PS
Na koniec przypominam, że zapraszam na mój instagram, gdzie możesz podglądać moją pracę. A jeśli szukasz projektanta wnętrz, to zachęcam, do kontaktu 😊
- Czasami nawet MPZP nie pozwoli nam wybudować wymarzonego domu, jeśli miałby się znajdować za blisko granicy lasu. ↩︎
- Ostateczną decyzję o zakupie działki i tak polecam podjąć po konsultacji z architektem. Działki miejskie mogą czasem podlegać również pod przepisy konserwatorskie lub inne, lub mogą być zabudowane budynkami, których z prawnego punktu widzenia nie możemy ruszyć. ↩︎